Zwei Jahre nach der Absage lag dieselbe Liegenschaft wieder auf meinem Schreibtisch – als Gerichtsakt

Ein Käufer fragte bei mir an, was eine Bewertung vor dem Hauskauf kosten würde. Es war ihm zu teuer. Das verstehe ich: Die Kaufnebenkosten sind ohnehin hoch, und das Haus stand ja sichtbar fertig da. Er hatte es über einen Makler gefunden, kaum Unterlagen dazu bekommen und sich darauf verlassen, dass schon geprüft sein wird, was zu prüfen ist. Er kaufte.
Zwei Jahre hörte ich nichts. Dann kam ein Gerichtsakt zu mir – mit genau dieser Liegenschaft.

Der Bauakt wird plötzlich wichtig: Fertigstellungsmeldung fehlt

Passiert war Folgendes. Mit dem Eigentümerwechsel wechselt bei der Gemeinde auch der Empfänger der liegenschaftsbezogenen Abgaben. Das ist oft der Anlass, dass im Bauamt der Bauakt wieder auf den Tisch kommt. Und dann fällt auf, was jahrelang niemandem aufgefallen ist: Der Akt wurde nie geschlossen. Es fehlte die Fertigstellungsmeldung – die Anzeige an die Gemeinde, dass der bewilligte Bau tatsächlich fertig ist. Die Gemeinde forderte sie nun vom neuen Eigentümer. Dass gebaut wurde, lange bevor er das Haus überhaupt gesehen hatte, ändert daran nichts.

Warum die alte Baubewilligung nicht mehr hilft

Das eigentliche Problem beginnt erst hier. Eine Baubewilligung gilt nicht unbegrenzt. Sie erlischt, wenn der Bau nicht innerhalb der vorgesehenen Frist fertiggestellt und gemeldet wird. Hier war sie schon zum Zeitpunkt des Kaufs seit Jahren abgelaufen.

Damit war der Weg zurück versperrt. Der Eigentümer musste neu einreichen: neuer Plan, dazu ein Bauführer, der die Haftung für die ordnungsgemäße Ausführung übernimmt. Geprüft wird dann aber nicht nach den Vorschriften von damals, sondern nach den heute geltenden. Und Normen ändern sich. Hier betraf es den Heizraum: So, wie er vor Jahren errichtet worden war, war er nach heutigem Stand nicht mehr bewilligungsfähig. Es blieb ein Umbau im mittleren fünfstelligen Bereich – an einem Haus, das er in gutem Glauben fertig gekauft hatte.

Der Kauf wird zur Gerichtssache

Er klagte den Makler. Sein Vorwurf: Über einen Umstand nicht aufgeklärt worden zu sein, den auf Verkäuferseite nie jemand geprüft hatte. In den Bauakt hatte vor dem Kauf niemand Einsicht genommen – auch nicht der Makler.

Mein Auftrag vom Gericht war die Frage, die in solchen Verfahren zählt: Was wäre die Liegenschaft zum Kaufzeitpunkt tatsächlich wert gewesen, wenn dieser Umstand offengelegt worden wäre? Die Differenz zum bezahlten Preis ist das, worüber gestritten wird.

Wie das Verfahren ausgegangen ist, gehört nicht in diesen Beitrag. Der Punkt liegt woanders.

Was eine frühe Prüfung gekostet hätte – und was die fehlende Prüfung ihn kostete

Hätte mich der Käufer damals beauftragt – für die Bewertung oder auch nur zur Begleitung des Kaufs –, hätte ich Einsicht in den Bauakt genommen. Das gehört zur Arbeit dazu. Ein offener Bauakt und eine abgelaufene Bewilligung wären sofort aufgefallen. Vor der Unterschrift ist so etwas eine Verhandlungsposition oder ein Grund, es zu lassen. Danach ist es ein Problem, das man mitgekauft hat.

Er hat sich die Kosten einer Prüfung erspart. Was ihn das gekostet hat, lässt sich nicht allein in Euro beziffern: ein Verfahren über Jahre, eine Baustelle im eigenen Haus, und die Ungewissheit dazwischen. Selbst wer am Ende Recht bekommt, holt diese Zeit nicht zurück.

Der „Zustand“ einer Immobilie beginnt beim Bauamt

Der Zustand einer Immobilie zeigt sich eben nicht nur vor Ort. Er steht auch im Bauakt der Gemeinde. Ob ein Bau der Bewilligung entspricht und ob das Verfahren abgeschlossen ist, sieht man einem fertigen Haus nicht an. Man sieht es nur, wenn jemand hineinschaut. Oft ist dann alles in Ordnung – und Sie kaufen mit einem ruhigen Gefühl, weil Sie es wissen und nicht bloß annehmen.

Sie stehen vor einem Kauf und wollen wissen, ob baubehördlich alles abgeschlossen ist? Schildern Sie mir Ihr Vorhaben – Sie erhalten eine unverbindliche Ersteinschätzung, was zu prüfen ist und was das kostet.