Die Situation begegnet mir regelmäßig: Ein Eltern- oder Großelternteil übergibt das Haus noch zu Lebzeiten an ein Familienmitglied. Statt eines Gutachtens genügt eine kurze Werteinschätzung, etwa durch einen Makler. Viel Geld für etwas auszugeben, das man „eh nie brauchen wird“, erscheint unnötig. Viele Jahre später stirbt der Schenkende, und ein anderer naher Angehöriger verlangt seinen Pflichtteil (den Anteil am Erbe, der etwa Kindern oder Ehepartnern gesetzlich mindestens zusteht).

Welcher Wert zählt beim Pflichtteil, wenn ein Haus verschenkt wurde?

Eine Schenkung zu Lebzeiten kann beim Pflichtteil auch dann noch eine Rolle spielen, wenn sie viele Jahre zurückliegt.

Maßgeblich ist der Wert des Hauses am Tag der Schenkung. Dieser Wert wird anschließend anhand des Verbraucherpreisindex (der Maßzahl für die Teuerung) auf den Todestag umgerechnet (§ 788 ABGB).

Wie das Haus am Tag der Schenkung ausgesehen hat, lässt sich oft nur mehr bruchstückhaft feststellen. Seit der Übergabe wurde häufig umgebaut und saniert, eine Fotodokumentation der Arbeiten fehlt.

Die kurze Einschätzung von damals wird dann angegriffen: Sie beschreibe den Zustand zu dürftig, der Wert sei zu niedrig angesetzt, und sie stamme nicht von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.

Für Laien ist dieses Risiko bei der Übergabe kaum zu erkennen. Damals ist sich die Familie einig, und an einen Streit Jahre später denkt niemand.

Wie bewertet man ein Haus rückwirkend?

In solchen Verfahren bestellt mich das Gericht als Sachverständigen. Ich nehme den heutigen Zustand auf, werte die wenigen vorhandenen Fotos und Unterlagen aus und stelle die Angaben der Beteiligten einander gegenüber, die sich oft in wesentlichen Punkten widersprechen.

Wo sich ein Umstand nicht mehr belegen lässt, arbeite ich mit besonderen Annahmen (Annahmen, die im Gutachten ausdrücklich offengelegt werden, weil der Sachverhalt nicht mehr feststellbar ist). So kann das Gericht nachvollziehen, worauf jede Aussage im Gutachten beruht.

Eine solche rückwirkende Bewertung braucht viele Arbeitsstunden und kostet entsprechend mehr als eine gewöhnliche Bewertung. Dazu kommen Gerichts- und Anwaltskosten und eine große seelische Belastung. Am Ende stehen einander nahe Angehörige vor Gericht gegenüber, manchmal Eltern und ihre eigenen Kinder.

Haus verschenken: Brauche ich ein Gutachten?

Gibt es neben dem Beschenkten weitere Angehörige mit Anspruch auf einen Pflichtteil, empfehle ich bei der Übergabe eines Hauses ausdrücklich ein ordentliches Gutachten durch einen erfahrenen Sachverständigen.

Ein solches Gutachten verhindert nicht jeden Streit. Es hält aber nachvollziehbar fest, in welchem Zustand das Haus am Tag der Übergabe war und welchen Wert es hatte.

Weiß ich, dass ein Gutachten für eine Übergabe gedacht ist, dokumentiere ich bei der Befundaufnahme (der Besichtigung und Erhebung vor Ort) den Zustand besonders genau. Zusätzlich prüfe ich den Stand des Bauakts (die Unterlagen der Baubehörde zum Gebäude, etwa Pläne und Bewilligungen). In der Praxis kommen später auch Stichtage (der Tag, auf den sich die Bewertung bezieht) vor, die Jahrzehnte zurückliegen.

Die rechtliche Gestaltung der Übergabe übernehmen Notar oder Rechtsanwalt, die Bewertung ist meine Aufgabe.

Planen Sie eine Übergabe, schildern Sie mir kurz die Situation. Ich sage Ihnen, welche Art der Bewertung dafür passt.